全市第一！增城最火的十个项目来了，销冠是...
广州去化率26%，新塘房价最贵，绿湖首府为增城销冠...
今天，房产君就带大家一起回顾一下2022年上半年，楼市的情况。
“因城施策” 强化
广州“小修小补”稳楼市
政策方面，楼市松绑、因城施策、房贷利率下降、挺楼市、住房不炒等都是上半年楼市的关键词。
总的来看，2022年上半年“因城施策” 继续强化，据统计，有80个城市出台稳楼市政策。
第一季度以各地局部微调为主，具体的政策有放宽落户限制、重启2成首付、放宽公积金政策、购房补贴、放宽房贷环境...
二季度起，重点城市松绑力度持续加大，放宽限购、限贷，放宽公积金政策，放宽限售，增值税5改2政策频出。
图源：广州中原研究发展部
至于广州方面，没有实质性的松绑政策，但也在多维度“小修小补”稳楼市，如在项目限价、差别化入户政策、购房社保要求、房贷环境方面，都有一定的松动。
广州政策虽然未见实质性松绑，但土拍市场出现了转变。
土拍“减量提质”
溢价上限15%严格执行
土拍市场方面，“减量提质”是主旋律。
第一次集中供地出让地块共18宗，第二次仅14宗，其中主城区继续加大供应力，库存较高区域则控制供地节奏。
另外，绝大多数地块继续由国企兜底竞得。
图源：广州中原研究发展部
值得注意的是，土拍规则在原有宽松基础下再微调。
大多数地块已取消竞自持要求；在稳预期目标之下，地块最高溢价15%的要求严格执行。
在这种背景下，广州2021年上半年新房成交成绩如何呢？
广州开盘去化率为26%
保利·水木芳华突围，去化达65%
中原数据显示，2022年上半年，广州一手住宅累计成交39618宗，同比2021年下跌35%。
在近5年中排名第三，低于2019、2021年同期水平。
近五年上下半年一手住宅成交宗数对比 单位（宗）
图源：广州中原研究发展部
整个新房成交市场呈现“L”型走势，6月新房网签回升，为7776宗，是上半年唯一成交量超去年同期的月份。
至于去化方面，置换型需求受抑制 ，2022年上半年开盘去化率为26%。但五一后，项目整体去化率呈上升趋势。
图源：广州中原研究发展部
其中，增城的保利·水木芳华成功“突围”，去化率达65%。
有这样的去化，离不开项目的“闪电开盘”、“降价到位”，以及“发动渠道”。
2022年上半年部分热点区首日去化情况
图源：广州中原研究发展部
再来看各区域的表现。
8073套，增城网签第一
永和在TOP10榜中排名第二
增城网签套数依旧位居全市第一，成交了8073套，网签价格为20017元/平。
排名第二、第三的分别是黄埔和番禺，成交套数为7315套、7101套。
2022年上半年广州各区一手住宅供求量价情况
图源：广州中原研究发展部
在广州成交量TOP10板块上，排名前三的板块分别是老黄埔、永和、南村万博成。
其中永和板块，主要靠誉山国际、金地半山风华、增城万科城、合生湖山国际等几个大盘的支撑。
货源充足，再加上刚需的价格，该板块一直是广州TOP10热门板块的常客。
图源：广州中原研究发展部
至于十大成交热盘，越秀·和樾府以1435套的成交量，排名第一。
而地处石滩的敏捷绿湖首府成交量居全市第九。
图源：广州中原研究发展部
那么，除了敏捷绿湖首府，增城还有哪些表现良好的项目呢？
新塘板块成交均价最高
敏捷·绿湖首府为增城销冠
首先，在2022年上半年，增城签约量约82万㎡ ，板块内部竞争加剧，项目普遍存在价栺下行压力。
其中，新塘板块签约量超20万㎡。
图源：广州中原研究发展部
在各板块的成交均价上，克而瑞数据显示，新塘板块成交均价最高，为24042元/平，同比上涨5.29%
荔湖新城以23371元/平位列第二，荔城板块排第三。
中新板块成交均价为19355元/平，朱村是18266元/平，石滩是13939元/平。
2022年上半年增城各板块成交均价一览
数据来源：克而瑞
另外，上半年增城区签约套数Top10项目排名上，销冠是敏捷绿湖首府项目。
据统计数据显示，该项目签约套数为500套，目前房价在1.2-1.25万元/㎡。房价优势，再加上距离东莞、深圳较近，易吸引东莞客，该项目不愧是增城的热销常客。
随后，时代名著以475的签约套数排名第二，售价为1.7-1.78万元/㎡；而金茂万科都会四季则以412套的成交量排名第三。
图源：广州中原研究发展部
至于下半年的走势，广州出台放松政策可能性不高。
但随着经济面转好，官方优化对房地产市场的管理，预期买家将加速回流。
目前，广州改善型、中高端需求已逐渐回温，刚需客上半年因期盼“政策松绑”而过度观望，预计下半年将会重新抓紧入市时间。
图源：广州中原研究发展部
其中，2022年下半年，增城区预计成交10000宗，上半年观望的刚需客或许会加快入市。
当然，朱村、永宁、石滩等板块也将继续“内卷”。
图源：广州中原研究发展部
最后，对于广州以及增城上半年的楼市表现，你怎么看？
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